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改变中国房地产历史的六十年

作者:佚名    来源:互联网    发布时间:2020-01-01 22:49    

1949 年 新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地” 。

在旧的国有土地使用制度下, 中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度, 国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者,土地使用权不能在土地使用者之间流转。

1978年是恢复全国高考的第一年。后来吴晓波在他的《激荡三十年》里写到:那一年27岁的文学青年王石从兰州铁道学院毕业被分配到了广州铁路局,枕着一本已经被翻烂的《大卫·科波菲尔》,睡在建筑工地的竹棚里。那一年中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米,而这个数字在1949年是4.5。

对此,原国务院住房制度改革领导小组办公室主任陈学斌总结:这说明我们在建国前三十年的住房制度是失败的。9月的北京,在中央召开的城市住宅建设会议上,邓小平问了一句:“解决住房问题能不能路子宽些?”北京领导的意图很快得到响应,上面来的消息令那位深圳青年切实感受到了变化已经开始。

1979 年 7 月 1 日,第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业 经营法》提出了“土地使用费”的概念。

1980 年 1 月, 《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文,指出住宅是个人消 费品的重要组成部分,应该走商品化道路。自此,我国理论界和实际工作者开展了关于住宅 属性、房租等问题的研讨。 7 月,国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》 。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规,对外资企业用地征收土地使用费,深圳特区首先于 1982 年开始征收土地使用费。

1983 年 2 月, 《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话:国家鼓励私人购房、修房,今年要 试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。

1985 年 1 月,全国住房租金改革领导小组成立。 6 月, 《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道, 但由于当时正是我国经济改革的初期阶段,土地管理带有浓厚的计划经济色彩。

1986 年 1 月,国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,会议决定成立国务院住房制度改革领 导小组和领导小组办公室。

1987 年 8 月 1 日,以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试 行。 8 月 1 日, 《中华人民共和国土地管理法》正式实施。 8 月 2 日,国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理 的暂行规定》 ,决定自 1987 年起,各地区的商品房屋建设纳入国家计划。骆锦星(前)举起 11 号牌,赢得中国土地“第一拍” (以 525 万的价格竞得东晓花园的地皮) 12 月 1 日,深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌,突破了土地使用权不允许 转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。

骆锦星成立第一家房地产公司。7月9日,深圳市政府将一块面积为5321.8平方米的住宅用地,以协议的方式出让给公司进行开发,成交价525万元,出让期50年。这标志着我国土地市场开始起步。那块土地上建起了东晓花园。

1988 年 插曲: “1980 年 1 月,中央机关刊物《红旗》杂志发表署名苏星的文章《怎样使住宅问 题解决得快些?》 ,文章指出住宅是个人消费品的重要组成部分,应该走商品化道路。一石激 起千层浪。自此,关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈 地展开” 。 1 月,全国住房制度改革工作会议在北京召开,宣布将房改正式纳入中央和地方的改革 计划,分期分批加以推行,在 3 年或多一点的时间内在全国基本推开。 4 月 12 日, 《中华人民共和国宪法》 (修正案)规定,土地使用权可以依照法律的规定 转让。 这是我国土地使用制度的根本性变革,根本大法承认了土地使用权的商品属性。 同年, 中国第一个土地拍卖、 按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,当时售价 1600 元/平方米,不到一小时就售罄。

1991 年 全国第二次住房制度改革工作会议召开,由此,房改又进入了一个新的发展阶段,这个阶段房改的主要内容是出售公房,房改工作从少数试点城市扩展到全国。

1992年房地产价格放开后,许多政府审批权力下放,金融机构开始大量发放房地产开发贷款,土地开发和出让规模迅速扩大,市场开始出现了“房地产过热”。

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是:谁都不懂房地产,但谁都知道房地产是一个暴利行业,结果东西南北中,一齐往前冲,只为赚钱,不问手段;只要结果,不管过程。当时的泡沫有多严重?总人数不过655.8万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年,房价增长超过4倍。1992年全国房地产开发投资比1991年同期增长了117%,地方房地产投资普遍增长50%以上,其中海南暴增211%。1992年土地供应面积是1991年及以前全国出让土地总和的11倍。

同时期,许家印、王健林、冯仑和他的5个伙伴、李彬海等人都纷纷嗅到了新的机会,万达、万通、保利、滨江等后来叱咤风云的一众房地产企业纷纷成立。

1994 年 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后,房改加入了建立住房公 积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、 “新的住房制 度的雏形” 。

1998 年 国务院颁布 23 号文,即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》 , 提出从

1998 年下半年开始,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。这是一个划时 代的文件。位于京城东部的高端项目星河湾 1998 年的住房改革是中国两千多年历史上的大事。在此之前,中国居住的地缘群体总 是体现为村落和大院,这两种形态总是包含了复杂的阶层结构,而在此之后, “小区”作为 商品,成了一个更加扁平的阶层的容器。 这件事情的特异之处还在于, 房改正发生在中国社会结构的转型过程中, 两个历史进程 纠缠的结果是,共同的居住正在成为社会阶层分化重组的催化剂。 中国的地产商正在挖空心思地替那些潜在的业主们设计理想生活,但是决定理想生活的 往往是你和什么人做邻居,而不只是你的房子比别人的好。

1999 年 2 月,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》 ,在“积极开展个人消 费信贷”的引导下,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

2000 年 2 月, 建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布: “住房实物分配 在全国已经停止! ”

2003 年 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18 号文件),第一次明确房地产是 支柱产业。

2004 年 7 月,根据国土资源部、监察部 2004 年第 71 号文件规定:2004 年 8 月 31 日起,所有 六类土地全部实行公开的土地出让制度,采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土 地。此为“8·31 大限” 。住宅土地用地价格由此一路猛涨。 同年,国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》 。

2005 年 3 月,国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》“旧国八条”。 ( ) 4 月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》 (新“国八条”。 ) 5 月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ,此即 25 号文。国家层面控制房价行动就此启幕。

2006 年 5 月,九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发,是 为 37 号文。 文件明确要求各城市在 2006 年 9 月底前公布普通商品房、 经济适用房和廉租房 建设目标, “90/70”政策(套型在 90 平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的 70%)被 提了出来,税收和信贷等政策进一步紧缩。

2007 年 8 月 7 日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24 号文),该 文件被认为是对“房改”的总结,是住房新模式的转折点。 9 月,央行、银监会发布第 359 号文,要求提高第二套房首付比例。 10 月,国土资源部发布第 39 号令,规定未缴清全部土地出让价款,不得分割发放土地 证。 10 月 1 日起, 《物权法》正式施行,动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题 悬而未决,只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。 11 月 8 日,建设部等八个部门发布了《廉租住房保障办法》 。 11 月 19 日七部门联合发布了经济适用住房管理办法。

再来看看 2008 年相关政可真是不少呀! 1 月 9 日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通 知》 2 月 4 日,央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》 3 月 11 日,国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中 指出,组建“住房和城乡建设部” ,不再保留建设部。

两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系” 。 3 月 20 日,证监会表示支持优质房地产企业通过 IPO(initial public offerings,首次公开 发行股票)或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强;但对募集资金用于囤积土地、 房源,或用于购买开发用地等的 IPO,将不予核准。 4 月 8 日,住房和城乡建设部表示:全面排查住房公积金违规放贷。 4 月 16 日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 ,对房地 产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。 9 月 16 日和 10 月 8 日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率, 紧缩性政策开始放松。 10 月 22 日,财政部、国家税务总局、央行出台政策,降低存贷款金融利率、减免税费、 降低房贷首付。 10 月 27 日起,个人住房贷款利率优惠下浮 30%,最低首付款比例调整为 20%。 财政部、国家税务总局 10 月 22 日宣布,自 2008 年 11 月 1 日起,决定对个人住房交易环节 的税收政策作出调整,降低住房交易税费。 11 月 24 日,中国建设银行公布,将加大对居民购买普通自住房的支持力度,对符合政 策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的 0.7 倍,最低首付款比例 调整为 20%。

2016年,城市人民政府要结合当地实际,抓紧制定落实本通知精神的具体措施,积极做好政策解释工作。各省、自治区、直辖市人民政府和新疆生产建设兵团有关部门要加强工作指导,加大监督检查力度。政策执行中有关问题,及时报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会。

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各省(自治区、直辖市)银监局;各国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:

一、在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

二、在此基础上,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求,及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

2015年央行持续降息5次,购房者买房压力真真的小了。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。目前,期限在五年以下的公积金贷款,利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

有关部门针对房屋租赁情况,给予补贴政策,鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源,从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出,要成长住房租赁市场,鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房,成为租赁市场的房源供给者,鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

居住证申请门槛降低,只要在事业地居住满半年(部分地区),就可以领居住证。居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利,以后想要落户买房,也会更加容易。

为去房产库存,政府鼓励农民工进城买房。目前,各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。河南最先出台农民工进城买房补贴政策:农民工进城买房可享受每平方米200元的补助,为农民工省去一部分买房成本。

截至2015年11月底,50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米,全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。面对近7亿平方米的楼市库存,户籍轨制更始成各地去库存主要手段。所以,上海当局事情呈报明确提出,对峙都市扶植重心向郊区转移,进一步提高郊区成长程度;河北省当局事情呈报提出,到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%。

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知,2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;

个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

(三)纳税人申请享受税收优惠的,根据纳税人的申请或授权,由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的,纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证,诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理,并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果,税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。

2018年中国房地产经济货币环境,央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署,关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高,宏观政策保持连续性稳定性,货币政策将与宏观审慎政策相互配合,为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年,经济增长向好趋势不变,就业情况保持良好,同时金融严监管、去杠杆政策延续,物价存一定上涨压力,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面,长效机制建设迎关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

总体来看,本轮周期将持续5年或更长时间,预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调,全年降幅将达到9.3%~11.3%,其中一线销售面积将保持平稳,二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落,房企新开工意愿不足,将使全国新开工增长受限,预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面,受到新开工增速放缓的影响,预计2018年企业补仓意愿保持理性,在拿地投资支撑下,投资或将出现小幅增长,范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响,预计全年保持平稳。

我国房地产市场化运行时间较短,依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律,市场参与各方均在摸索中前行,借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程,我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度,选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标,将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本,通过聚类分析各国发展阶段并判断我国未来的发展趋势。

结果显示,美国经济水平达到顶层,日本在发展过程中经济开始倒退,目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段,与70年代的美国、80年代前后的日本处于同一水平。不过与发达国家相比,我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面,与相应时期的发达经济体相比,我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间,与之相比,我国目前的经济增速仍处高位。另一方面,我国人口数量红利仍有一定释放空间,质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比,我国的抚养比明显较低,具备一定的人口红利优势。

我国房地产市场尚未形成自身周期规律,但2017年楼市长短期调控齐发,今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看,我国仍处于新房扩张末期,租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化,长期来看市场规模变化是相对平稳的,需求存在惯性,除非有高强度利空刺激,市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地,住房保障等政策调控会更为长期化,租购并举会成为新时代背景下的新格局,新房市场规模仍会处于相对高位。

2017年,住房租赁市场受到社会各界空前关注,各级政府先后出台多个政策,从多角度发文支持住房租赁市场发展。我们对我国当前住房租赁市场的市场规模及未来市场空间进行了详细测算,结果显示,2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿元,至2020年可达近2万亿元。

从流动人口数量看,根据国家卫计委数据,2016年,我国流动人口总数为2.45亿人,约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市,是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据,我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

从流动人口收入来看,我国流动人口收入增长较快。根据《中国流动人口发展报告》,2015年我国流动人口平均月收入4598元,较2014年同比增长19.0%,较2013年增长34.5%,涨幅显著高于全国城镇居民人均可支配收入。

从流动人口家庭房租支出占收入比值看,我国主要城市房租收入比较低,多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面,我国目前尚处于发展中国家之列,人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低,且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出,因此在礼品公司居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面,由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠,中国家庭普遍储蓄及购房意识较强,因此也不愿在租房上付出更高资金。

人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进,大量农业人口转移到中小城镇中落户定居,然而这些城镇不能提供足够的就业机会,更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内,未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套,这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

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